面对最严限购令，房企银行两大行业现状分析

中国楼市最近在政府牵头，严控禁令的大方针指导下，通过对地方政府的逐个约谈。出台了一次比一次更严格的限购令。楼市一下子从酷暑直接掉到严冬。接下来人们就开始揣测了，房事这样凉了，牵扯的银行业的房贷是不是也会土崩瓦解呢？答案是否定的。为何会这样，来看财富外汇圈为您收集的信息。

房贷相关数额明增暗减

媒体记者根据上市银行2018年中报独家统计发现，26家A股上市银行去年合计的涉房贷款为25.92万亿元，较去年年底的24.08万亿元（均采用集团或合并口径相关数据）增长了1.84万亿元，半年时间的增幅为7.64%（2017年相对于2016年的全年增速超过了17%）。其中，开发贷增幅为8.25%；按揭贷增幅为7.52%。

媒体记者注意到，虽然总额继续上升，但商业银行对于涉房贷款愈发谨慎：开发贷根据调控要求，服务于重点企业、重点地区；按揭贷则明确强调，向刚需倾斜。近年来，虽然市场经常有传言商业银行与房企的亲密度下降，但开发贷的数据无疑更接近于真相。据媒体记者统计，截至2018年中期，上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计5.19万亿元，较2017年年底的4.79万亿元增加了4000亿元，这也是上市银行开发贷首次突破5万亿元。其中，五大行开发贷合计达3.06万亿元，贡献了近六成的贷款规模。

　　不过，上市银行对于开发贷并非步调一致。26家上市银行中，虽然有18家银行的开发贷绝对值较2017年年末上升，但是仅有15家银行的开发贷占比增长，且仅5家银行开发贷占比的上升幅度高于0.5个百分点。截至去年年底，中国银行房地产业对公贷款的余额依旧最高，为8629.48亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为7.57%；工商银行、建设银行和农业银行则排名其后，但3家大行开发贷占比均不高，在4.5%-5.5%之间。

国有大行对于开发贷的审批口径十分相似，“在总量控制的基础上，实施区域差异化信贷政策”、“加强风险管控”、“重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目”、“因城施策”，这也从侧面印证了房地产业的宏观调控并未放松。股份制银行对待开发贷的态度不尽一致，部分银行贷款余额和占比“双降”，部分银行则出现了较快增长；13家地方银行开发贷的余额以及占比也呈现出“涨跌互现”的局面，不过上述银行合计的开发贷余额仅为3523亿元，在上市银行涉房贷款中的权重比较有限。同时，上市银行开发贷的资产质量有所分化，工农中建四大行开发贷的不良贷款率两升两降。相对而言，股份制银行披露出来的数据要好得多，虽然部分银行的不良贷款也出现“双升”，但风险明显可控。例如，兴业银行不良贷款率为0.78%，中信银行为0.61%，浦发银行为0.63%。

“需要警惕的是，个别上市银行开发贷的抵质押率近年来有所下降，这意味着其对应的风险或许有所上升”，某股份制银行有关人士对媒体记者表示。记者查找上市银行财报发现，某国有大行房地产业贷款中，抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成、去年年底的不足六成以及目前的约五成。

个人房贷按揭速度放缓

据媒体记者统计，26家上市银行今年中期个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为20.74万亿元，较2017年年底的19.29万亿元仅增长了1.45万亿元，增幅为7.52%，而2017年中期较2016年年底的增幅则为10.89%。

当然，从绝对值来看，涉房贷款中，住房按揭贷的余额仍远远高于对公开发贷的余额，而且在银行的贷款业务中占据了重要位置。26家上市银行中，建设银行和工商银行的按揭贷规模均超过了4万亿元，分别为4.5万亿元和4.28万亿元。中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都银行、兴业银行、招商银行、交通银行的按揭贷款占比均超过了20%。此外，共有9家上市银行的按揭贷余额超过5000万元。不过，也有少数银行对于按揭贷兴趣不大，截至今年中期，上市银行中按揭贷余额最低的仅为12.29亿元，与建设银行首尾相差3660倍。此外，上市银行纷纷表示，上半年住房按揭贷款“落实房地产市场调控要求，严格执行差别化信贷政策，重点支持居民购买自住房需求”。

　　“目前所提到的差别化信贷政策，主要聚焦于首付比例和实际执行的利率价格，而去年以来的房贷利率上行对于银行来说也是比较理想。另外，银行还能综合营销这部分客户，所以银行对于住房按揭业务整体上还是非常积极的”，上述股份制银行人士表示。融360大数据研究院此前发布的《2018年7月中国房贷市场报告》显示，2018年7月份，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，已连续上涨19个月；同比去年7月份首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨3个BP，整体涨幅低于前一个月。

看来，我们本以为的面对史上最严调控，商业银行与房企的关系已快彻底拜拜？但上述数据告诉我们，实际这两大行业正在借此机会进行重新洗牌，清楚不良资产及坏账，奋力营造一个积极健康的营销策略，建造一个科学可持续发展的金融环境。